Ahorros sobre impuestos en terrenos agrícolas
La valoración/tasación como terreno agrícola disminuye el valor imponible del terreno. Según anotado anteriormente, se valoriza el terreno en base a su capacidad para producir cultivos, ganado, la administración de la fauna silvestre o madera, en lugar de su valor en el mercado de bienes y raíces. Este método usualmente reduce su cuenta de impuestos sobre la propiedad.
¿Qué terreno califica?
Los contribuyentes de impuestos pueden calificar para una valoración/tasación agrícola bajo dos estipulaciones distintas de la constitución estatal. La ley más reciente se llama valoración de espacio abierto (“openspace valuation”) o tasación ld-l (“1-d-1 appraisal”, nombrado por el Artículo 8, Sección 1-d-1 de la Constitución del Estado de Texas). Casi todo terreno que recibe una valoración/tasación agrícola está cubierta por esta ley. Los detalles de la ley más antigua ó conocida como “1-d” o “uso agrícola” ó están disponibles en su distrito de valoración/tasación. Muy pocos dueños de propiedad solicitan el “1-d” ya que tienen que demostrar que por menos el 50 por ciento de su ingreso viene del cultivo y del ganado. Para una valoración/tasación “1-d-1”, su terreno debe cumplir con los siguientes requisitos:
- El terreno debe estar dedicado principalmente a la agricultura.
El uso agrícola incluye la producción de cosechas, cría de ganado, avicultura, piscicultura o plantío de pastos para impedir la erosión. También puede dejar la tierra sin sembrar, ya sea para participar en un programa del gobierno o para la rotación normal de cosechas o de ganado. También se acepta la cría de ciertos animales exóticos o pájaros para producir alimentos u otros artículos de valor comercial y el corte de madera para cercas u otras estructuras en un terreno adyacente así como también la utilización del terreno para fauna silvestre. Este terreno tiene que haber estado anteriormente calificado como terreno de espacio abierto para otros propósitos excepto para terrenos sujetos a algunos permisos federales. El terreno usado para la administración de la fauna silvestre tiene que usarse en por lo menos tres de siete maneras específicas para propagar la crianza de una especie de vida silvestre para el uso humano. Consulte la guía que contiene los requisitos para calificar, “Guidelines for Qualification of Agricultral Land in Wildlife Management Use”, disponible en la oficina de la Contraloría de Texas (vea el domicilio y dirección de la página web al reverso de este informe).
- Los bosques madereros tienen que usarse con la intención de producir ingresos y tienen que dedicarse principalmente a la producción de madera.
- Los terrenos agrícolas y madereros tienen que dedicarse a la producción en un nivel de intensidad que es común al área local.
- El terreno tiene que haberse dedicado a la producción agrícola y/o maderera durante por lo menos cinco de los últimos siete años. Sin embargo, terrenos dentro de los límites de la ciudad tienen que haberse dedicado durante los cinco años anteriores, a menos que no recibieran servicios del municipio al igual que otras propiedades dentro de la ciudad.
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Si su terreno calificó para valoración/tasación agrícola y usted suspende la producción agrícola y convierte el terreno a uso noagrícola, tendrá que pagar impuestos retroactivos por cada uno de los cinco años anteriores que hayan estado valorados/tasados más bajos.
El pago será por la diferencia entre la valoración agrícola y los impuestos que hubiese pagado sobre su valor de mercado más alto. Además, se le añaden intereses de un 7 por ciento para cada año desde la fecha en la cual se debieron haber pagado los impuestos.
El jefe de valoración/tasación determinará si el terreno ha cambiado a usos noagrícolas, y le enviará un aviso del cambio. Si usted no está de acuerdo, puede registrar su protesta con la junta de revisión de valoración/tasación. Debe presentar su protesta dentro de los 30 días en que la notificación le fue enviada por correo.
Si no protesta, o si la junta de revisión de valoración/tasación decide en su contra, usted debe el impuesto retroactivo. El dueño que cambia el uso de terreno es el que recibe la cuenta de los impuestos retroactivos, aunque no fuese usted el dueño del terreno cuando recibió la tasación agrícola.
¿Cómo solicitar una tasación agrícola?
- Obtenga un formulario de solicitud en la oficina de su distrito de tasaciones.
- Complete y devuelva el formulario a la oficina del distrito de tasaciones después del 1ero de enero pero a más tardar el 30 de abril. Recuerde que hacer declaraciones falsas en su solicitud es un crimen.
- En caso de que necesite más tiempo para completar el formulario de solicitud, someta un pedido por escrito al jefe de tasaciones antes de la fecha de vencimiento del 30 de abril. El jefe de tasaciones puede brindarle hasta 30 días adicionales si usted tiene razón justa para la petición.
- Si se pasa de la fecha límite del 30 de abril, usted puede solicitar la tasación agrícola en cualquier momento pero, debe hacerlo antes de que la junta de tasaciones apruebe el registro de ta-saciones, usualmente en o cerca del 20 de julio. Le cobrarán una multa del 10 por ciento de los impuestos que ahorró obtenidos a través de la tasación agrícola por una solicitud tardía. Des-pués que la junta de tasación apruebe los registros, no puede solicitar la tasación agrícola para ese año.
- Si el jefe de tasaciones le pide más información por escrito, usted tiene 30 días a partir de la fecha del matasellos para responder. Usted puede solicitar tiempo adicional para responder pero debe tener razón justa. Si no responde, el jefe de tasaciones debe negarle su solicitud.
- Si el jefe de le tasaciones niega o cambia su solicitud para una tasación agrícola, él o ella tiene cinco días para notificarle. Esta notificación debe explicarle a usted cómo puede apelar o protestar ante la junta de tasaciones.
- Una vez que usted recibe la tasación agrícola, no tiene que volver a solicitarla por los próximos años a menos que cambien sus calificaciones. El jefe de tasaciones puede pedirle una nueva solicitud de vez en cuando para verificar que usted aún cumple con los requisitos. Si usted recibe una notificación de que debe solicitar nuevamente, debe cumplir. Si no lo hace, usted perderá su eligibilidad. Si se convierte en dueño de terrenos que ya califican, debe aplicar nuevamente en su propio nombre antes de o el 30 de abril. Si no solicita, perderá su eligibilidad. Debe notificarle al distrito de tasaciones por escrito antes del 30 de abril si la eligibilidad de sus terrenos cambia. En caso de que no lo hiciera, tendrá que pagar una multa.