Cómo puede apelar (protestar)
El derecho más importante que usted tiene como contribuyente es el apelar (protestar) ante la junta de revisión de valoración/tasación. Puede protestar si no está de acuerdo con cualquier acción que el distrito haya tomado sobre su propiedad. Puede discutir sus preocupaciones sobre el valor de su propiedad, sus exenciones y valoraciones/tasaciones especiales en una sesión informal de la junta de revisión con un panel de ciudadanos como usted.
La mayoría de los distritos de valoración/tasación informalmente revisan su protesta con usted para tratar de resolver problemas. Comuníquese con su distrito para más detalles.
Si usted arrienda su propiedad y, como se requiere en su contrato, tiene que pagar los impuestos debidos por el dueño, puede apelar el valor de la propiedad ante la junta de revisión de valoración/tasación. Solamente puede apelar el valor propuesto de la propiedad si el dueño no lo hace. Este derecho de apelación incluye el arrendamiento de terreno, edificios o propiedad personal. El distrito de valoración/tasación le enviará un aviso del valor de valoración/tasación al dueño de la propiedad, a quien se le requiere que le envíe una copia a usted. Si apela, la junta de revisión le enviará cualquier aviso a usted.
Las leyes estatales prohíben que la oficina de la Contraloría aconseje al contribuyente, distrito de valoración o junta de revisión sobre una protesta. Las leyes estatales también prohíben al Contralor intervenir en una protesta.
¿Qué es una junta de revisión de valoración/tasación?
Una junta de revisión de valoración/tasación es un grupo de ciudadanos autorizados para resolver disputas entre contribuyentes de impuestos y el distrito de valoración/tasación.
Los directores del consejo del distrito nombran a los miembros de la junta de revisión de tasaciones. Para servir en esta junta, una persona debe haber sido residente del distrito por lo menos dos años. Los directores vigentes y los empleados de la oficina de valoración/tasación del distrito, de las unidades de valoración/tasación y de la oficina de la Contraloría de Cuentas Públicas de Texas no pueden servir en la junta de revisión. En condados con una población mayor de 100,000 personas, los directores anteriores, funcionarios y empleados del distrito de valoración/tasación no pueden formar parte de la junta de revisión. También se deben respetar otras restricciones especificadas en el Código de Valoración/Tasación. Los miembros que componen la junta de revisión también deben cumplir con las leyes que reglamentan los conflictos de intereses. Deben llevar a cabo un curso de preparación y recibir el certificado de terminación de la Contraloría.
La junta de revisión de valoración/tasación determina las protestas de los contribuyentes de impuestos y los retos de las unidades de impuestos. En las protestas de los contribuyentes de impuestos, escucha al contribuyente y al jefe de valoración/tasación. La junta de revisión de valoración/tasación determina si el jefe de valoración/tasación ha actuado adecuadamente. Las decisiones de la junta de revisión de valoración/tasación son vigentes solamente durante el año en cuestión. La junta de revisión de valoración/tasación comienza alrededor del 1ro de mayo. La junta de valoración/tasación debe terminar la mayoría de sus audiencias para el 20 de julio. En los condados más grandes, esta fecha puede ser extendida.
Las reuniones de la junta de revisión de valoración/tasación están abiertas al público. Las notificaciones de la fecha, hora y lugar de cada reunión tienen que ser publicadas por lo menos 72 horas antes en la oficina del distrito de valoración/tasación y en la oficina del administrador del distrito (county clerk). Los procedimientos de la junta de revisión de valoración/tasación tienen que publicarse en un lugar visible en la sala donde se hacen las audiencias. La junta de revisión de valoración/tasación casi siempre se reúne en las oficinas de valoración/tasación; generalmente, no tienen sus propios empleados administrativos ni oficinas propias.
El jefe de valoración/tasación tiene que publicar anualmente el derecho y los métodos para protestar ante la junta de revisión de valoración/tasación en una manera diseñada para avisarle a todos los residentes del distrito. Por reglamento, la junta de revisión de valoración/tasación proveerá sesiones durante las tardes, los sábados, o domingos.
¿Debe protestar?
La junta de revisión de valoración/tasación tiene que basar sus decisiones sobre evidencia. Ésta escucha evidencia de ambos lados del contribuyente de impuestos y del jefe de valoración/tasación.
Los asuntos de protesta que la junta de revisión de valoración/tasación puede considerar incluyen:
- ¿Está demasiado alta la propuesta de valoración/tasación de su propiedad?
Pídale a uno de los valoradores/tasadores del distrito que le explique la valoración/tasación. Asegúrese de que la descripción de la propiedad esté correcta. ¿Están correctas las medidas de su casa o negocio? Busque copias de la heliografía/proyecto, copias de los registros de propiedad, fotografías, un informe del perito o sus propias medidas para apelar la decisión del valorador/tasador.
¿Existe algún defecto que no esté presente en la encuesta del distrito, como un cimiento partido o tubería averiada? Consiga fotografías, declaraciones de la compañía de construcción o valoraciones/tasaciones independientes.
Pídale al distrito de valoración/tasación que le den copias de registros de valoración/tasación para propiedades similares en su área. ¿Existe una gran diferencia en el valor? Esta comparación puede demostrar que su propiedad no fue tratada con igualdad.
Recopile evidencia sobre ventas recientes de propiedades parecidas a la suya de sus vecinos o de profesionales de bienes raíces. Pídale al distrito de valoración/tasación que le proporcione las ventas que utilizó.
Considere usar una valoración/tasación independiente hecha por un tasador de bienes raíces. Los registros de seguros también pueden ser útiles.
Si decide usar información sobre ventas para apoyar su protesta, usted debe:
- obtener documentos o declaraciones juradas de parte de la persona que está proporcionando la información sobre ventas;
- usar las ventas de propiedades parecidas a las suyas en tamaño, edad, localidad y tipo de construcción;
- usar ventas recientes. Las ventas que ocurrieron cerca del 1ero de enero son las mejores; y
- considerar los costos de preparar una protesta contra sus ahorros en impuestos. El preparar una protesta puede no valer la pena en cuanto a tiempo y costo si solamente resulta en un pequeño ahorro en sus impuestos.
Si protesta el valor agrícola de su granja o rancho, averigüe cómo fue que el distrito de valoración/tasación calculó su valor. Compare su información con la de los expertos locales sobre la agricultura, tales como el agente de extensión agrícola del condado, el U.S. Department of Agriculture (Departamento Federal de Agricultura) o el departamento de agricultura de alguna universidad cercana. El manual de la Contralora Manual for the Appraisal of Agricultural Land (Manual para la valoración/tasación del terreno agrícola) puede serle útil.
- ¿Se valora/tasa su propiedad en forma desigual con respecto al valor de otras propiedades en el distrito de valoración/tasación?
Determine si el valor de su propiedad está más cerca al valor del mercado que otras propiedades parecidas. Debe prepararse un estudio proporcional o una comparación de una muestra representativa de propiedades comparables, ajustadas apropiadamente para determinar el punto medio de una valoración/tasación, para comprobar una valoración/tasación desigual.
- ¿El jefe de valoración/tasación negó una exención?
Primero averigüe porqué el jefe de valoración/tasación le negó su exención. Si el jefe de valoración/tasación le negó su exención de dueño de hogar, busque evidencia de que usted era el dueño de la propiedad para el 1ero de enero y que usó su hogar como su residencia principal para esa fecha.
Si el jefe de valoración/tasación le negó una exención por hogar de residencia por parte de su terreno alrededor de su casa, muestre cuánto terreno se usa como parte de su residencia.
Si el jefe de valoración/tasación le negó una exención por ser mayor de 65 años, por estar incapacitado o por ser veterano incapacitado, lea sobre estas exenciones en las páginas 2 y 3 de este informe.
- ¿Le negó el jefe de valoración/tasación una valoración agrícola a su granja o rancho?
Averigüe porqué el jefe de valoración/tasación niega su exención. Las leyes de valoración/tasación agrícola tienen requisitos específicos para el dueño y el uso de la propiedad. Compruebe que su propiedad califica para una valoración/tasación especial que se basa en su productividad e intensidad de uso.
Recopile sus registros de propiedad y sus registros de administración de la propiedad u obtenga información de las agencias locales que proporcionan servicios a granjeros y rancheros.
- ¿El jefe de valoración/tasación erróneamente determinó que su terreno dejó de ser usado para la agricultura?
¿Todavía se lleva a cabo actividad agrícola en su terreno? Si solamente utiliza parte del terreno para uso agrícola, usted tiene que enseñar que partes aún califican. Si usted está permitiendo que el terreno quede baldío para descansar, muestre que el tiempo que ha estado fuera de uso agrícola no ha sido excesivo o que es parte de un proceso de rotación de cultivo o ganado.
- ¿Está registrada su propiedad a nombre del dueño equivocado?
Proporcione los registros de propiedad o transferencias que muestran quien es dueño de la propiedad.
Si usted adquirió la propiedad después del 1ero de enero, puede protestar el valor de la propiedad hasta que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros. La ley reconoce el interés de los nuevos y antiguos dueños sobre los impuestos de la propiedad.
- ¿Le están cobrando impuestos sobre su propiedad las entidades incorrectas?
Una equivocación de este tipo muchas veces es un simple error administrativo. Por ejemplo, los registros de valoración/tasación muestran que su propiedad esta localizada en un distrito escolar cuando en realidad está localizada en otro distrito escolar.
- ¿Se ha incluido su propiedad incorrectamente en el registro de valoraciones/tasaciones?
Algunos tipos de propiedad personal sujeta a impuestos se mueven de lugar a lugar con bastante regularidad. La propiedad se somete a impuestos en solamente una localidad en Texas. Usted puede protestar la inclusión de su propiedad en los registros de valoración/tasación si se le debe cobrar impuestos en otra localidad en Texas.
- ¿El jefe o la junta de revisión de valoración/tasación no le envió un aviso como lo exige la ley?
Se asume que una notificación ha sido recibida si fue enviada por correo de primera clase con el nombre correcto y con el último domicilio conocido. En algunos casos, algunas notificaciones se envían por correo certificado y la fecha de entrega se muestra en el recibo. La puntualidad del comunicado se determina por el sello postal de cancelación.
Si usted refuta esta presunción con prueba de que no recibió la notificación, el distrito de valoración/tasación debe probarle a usted que le envió la notificación por correo. Usted tiene derecho a una audiencia para su propiedad por una notificación impropiamente enviada.
Usted tiene el derecho de protestar si el jefe de valoración/tasación o la junta de revisión de valoración/tasación no le envió la notificación requerida. Pero al menos que usted esté en desacuerdo con su valoración/tasación, no vale la pena protestar por la falta de aviso. Asegúrese que el distrito de valoración/tasación tenga su dirección y nombre correctos.
Usted no puede protestar la falta de aviso si los impuestos sobre su propiedad están morosos. Antes de la fecha de morosidad usted tiene que pagar una cantidad parcial de los impuestos ó casi siempre la cantidad de impuestos que no están siendo disputados.
- ¿Hay alguna otra acción de parte del distrito de valoración/tasación o de la junta de revisión de valoración/tasación que le afecte a usted?
Usted tiene el derecho de protestar cualquier acción de parte de un distrito de valoración/tasación que le afecte a usted o a su propiedad. Por ejemplo, el jefe de valoración/tasación puede decir que su propiedad no fue sujeta a impuestos el año anterior y usted está en desacuerdo. Solamente puede protestar por aquellas acciones que afecten a su propiedad.
¿Cómo debe protestar?
La junta de revisión de valoración/tasación le notificará de la fecha, la hora y el lugar de la audiencia que hayan fijado para que presente su protesta por lo menos 15 días antes de la fecha. Trate de discutir el asunto de su protesta con la oficina de valoración/tasación por adelantado. Es posible que usted llegue a una solución satisfactoria sin tener que aparecer ante la junta de revisión de valoración/tasación. O, el jefe de tasación puede aceptar que se posponga. Usted debe presentarse a la audiencia (en persona, mediante una declaración juramentada o usando un agente que lo represente) o puede perder su derecho a una revisión judicial.
Cómo presentar una propuesta
- Presente una propuesta por escrito. El distrito de valoración/tasación tiene formularios disponibles para registrar protestas, pero no se necesita un formulario oficial. Un aviso de protesta (notice of protest) es suficiente si indica el nombre del dueño, la propiedad que esta bajo disputa y que indica que usted no está satisfecho con una decisión tomada por el distrito de valoración/tasación.
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Registre su aviso de protesta para el 31 de mayo o no más tarde de 30 días después de haber recibido el aviso de valoración que le enviaron por correo de la oficina del distrito, la fecha usada es la más tardía de las dos. Note que son 30 días después de que la notificación fue enviada, no de cuando se recibió. Si usted trabaja en el extranjero o se encuentra en el servicio militar a tiempo completo, tiene derecho a presentar una protesta fuera del plazo.
Si el jefe de valoración/tasación le envía un aviso que dice que su terreno agrícola ya no se está usando para fines de agricultura, tiene que registrar su protesta dentro de 30 días de la fecha en la cual el jefe de valoración/tasación le envió su aviso por correo. El jefe de valoración/tasación envía la notificación por correo certificado; la fecha en que se envió aparece en la “tarjeta verde” que usted recibirá.
Si usted registra un aviso de protesta antes de que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros de valoración/tasación, tiene derecho a una audiencia si la junta de revisión de valoración/tasación decide que usted tuvo una razón justificada para no cumplir con la fecha límite.
Por lo menos 14 días antes de la audiencia de su protesta, el distrito de valoración/tasación le enviará:
- una copia de este panfleto;
- una copia de los procedimientos de la junta de revisión de valoración/tasación; y
- una declaración de que usted tiene el derecho de inspeccionar y obtener copia de los datos, los programas, las fórmulas y cualquier otra información que el jefe de valoración/tasación piensa presentar en su audiencia;
- aviso de su derecho a posponer la audiencia.
El distrito de valoración/tasación puede cobrarle por copias de los materiales que usted pida. Sin embargo, este cargo no puede ser más de $15 por una propiedad residencial o $25 por una propiedad no residencial.
Cuando usted presente su protesta frente a la junta de revisión de valoración/tasación, usted puede aparecer en persona, enviar a una persona para presentar su protesta o enviar una declaración juramentada por escrito con la evidencia para apoyar su protesta, o enviar a un representante autorizado. (Vea la sección Nombrando un agente en la página 2).
Usted puede contactar al distrito de valoración/tasación o la oficina de la Contraloría para conseguir un formulario para la declaración juramentada (afidávit), pero no es necesario que use este formulario oficial. Si su carta contiene toda la información requerida, puede notariar esta carta y enviarla a la junta de revisión de valoración/tasación.
- No se comunique con los miembros de la junta de revisión de valoración/tasación fuera de la audiencia.
Se les prohíbe a los miembros de la junta de revisión de valoración/tasación que se comuniquen con otra persona sobre una propiedad bajo protesta. Cada miembro de la junta de revisión de valoración/tasación tiene que firmar una declaración jurada diciendo que él o ella no ha discutido su caso. Un miembro de la junta de revisión de valoración/tasación que discutió su caso fuera de la audiencia tiene que removerse de su audiencia. Un miembro de la junta de revisión que comunica evidencia específica, argumentos, hechos o los méritos de una protesta con el jefe de valoración/tasación o con los empleados del distrito de valoración/tasación fuera de la audiencia comete una ofensa criminal (un delito menor clase C).
- Esté a tiempo y preparado para su audiencia.
La junta de revisión de valoración/tasación puede adoptar una póliza para imponerle un límite de tiempo a las audiencias.
- Limítese a los hechos de su presentación.
La junta de revisión de valoración/tasación no tiene control sobre las operaciones, el presupuesto, las tasas de impuestos para las unidades locales que cobran impuestos, inflación o la política local del distrito de valoración/tasación. Incluir estos temas en su presentación no le ayudará.
- Presente una protesta sencilla y bien organizada.
Haga sobresalir los hechos y los números claves. Escríbalos en orden lógico y déle copias a cada miembro de la junta de revisión de valoración/tasación. Es requisito que usted le de una copia de su evidencia al representante del distrito de valoración/tasación. Fotografías y otros documentos sirven como evidencia.
- Reconozca que la junta de revisión de valoración/tasación actúa como juez independiente.
La junta de revisión de valoración/tasación escucha al contribuyente de impuestos y al jefe de valoración/tasación por igual antes de tomar una decisión. Este no es un caso del contribuyente contra la junta de revisión de valoración/tasación y el jefe de valoración/tasación.
La junta de revisión de valoración/tasación le pedirá a usted que tome un juramento (por juramento o afirmación) antes de presentar su evidencia. Si rechaza tomar un juramento o afirmación, la junta de revisión de valoración/tasación tomará nota de este hecho y lo tomará en cuenta mientras que la junta de revisión de valoración/tasación considera la evidencia.
El jefe de valoración/tasación tiene el peso de probar el valor de su propiedad por el peso de la evidencia presentada en la audiencia ante la junta de revisión de valoración/tasación. Si él o ella no pueden probarlo, la junta de revisión de valoración/tasación tiene que fallar a favor del contribuyente. En ciertas protestas donde el dueño somete una valoración/tasación independiente a la junta antes de la audiencia, el jefe de valoración/tasación tiene el peso de probar el valor de la propiedad con evidencia clara y convincente.
¿Qué debe hacer si se descubren errores después de la fecha límite para registrar la protesta?
La ley permite audiencias tardías ante la junta de revisión de valoración/tasación para corregir errores, incluyendo propiedad que ha sido valorada/tasada hasta un tercio más que su valor correcto. Los dueños de propiedad tienen que registrar una solicitud por escrito y deben cumplir con ciertos requisitos para que la junta de revisión de valoración/tasación le otorgue una audiencia tardía sobre una valoración aprobada.
Para el año actual y los cinco anteriores, la junta de revisión puede corregir un error administrativo, una valoración múltiple o incluir una propiedad que no existe en los registros de valoración/tasación. Un “error administrativo” es un error al escribir, copiar, transcribir o registrar información, pero no es un error de juicio o en el proceso de llegar a una valoración. “Valoración múltiple”, también llamada doble impuesto, significa que se cobran impuestos sobre la misma propiedad más de una vez en el mismo año. “Propiedad que no existe” es propiedad que no se encuentra en el lugar o en la forma descrita en los registros de valoración/tasación.
Para el año actual, la junta de revisión de valoración/tasación puede otorgar permiso para una protesta tardía para corregir valoraciones/tasaciones incorrectas por valor/tasación mayor; para corregir valoraciones/tasaciones cuando lo piden el propietario y el jefe de valoración/tasación y para escuchar a los dueños de propiedades que no recibieron sus avisos requeridos. Estos tipos de audiencias tardías requieren que los dueños de la propiedad registren una petición por escrito antes de la fecha de morosidad del 1ero de febrero.
Mientras espera la decisión de la junta de revisión de valoración/tasación sobre la audiencia, el propietario debe pagar algunos impuestos, normalmente los que no se disputan. Si el propietario obtiene una reducción en la valoración/tasación de su propiedad en una audiencia tardía ante la junta de revisión de valoración/tasación, las entidades que cobran impuestos le reembolsarán la diferencia que ha pagado. En una audiencia para corregir una valoración mayor, no debe haber una audiencia ni una determinación previa durante el mismo año.
El dueño de la propiedad debe demostrar que el valor aprobado es más de un tercio del valor correcto. Si el propietario demuestra que la valoración/tasación es incorrecta, por menos de un tercio, puede que la junta de revisión de valoración/tasación no reduzca la valoración/tasación. Si el dueño comprueba por lo menos un tercio de error, la junta de revisión de valoración/tasación reducirá el valor. El dueño pagará una penalidad del 10 por ciento basada en los impuestos del valor correcto por no presentarla a tiempo. Para una audiencia de ambos partidos, la junta de revisión de valoración/tasación debe aprobar un cambio cuando el dueño de la propiedad y el jefe de valoración/tasación han llegado a un acuerdo por escrito para hacer el cambio.
Siguiendo las reglas adoptadas por la junta de revisión de valoración/tasación, el jefe de valoración/tasación puede cambiar el registro de valoración/tasación en cualquier momento para corregir cualquier equivocación que no incremente la cantidad de impuestos que se deben.
¿Puedo apelar ante la corte del distrito o solicitar arbitraje obligatorio?
Una vez que la junta de revisión de valoración/tasación decida sobre su protesta, le enviará a usted su decisión por correo certificado. Si la decisión de la junta de revisión de valoración/tasación no le satisface, tiene el derecho de apelar ante la corte estatal de distrito en el condado donde se encuentra su propiedad.
Debe consultar con un abogado para ver si usted tiene un caso válido. Dentro de 45 días de la fecha en que recibió la orden escrita (en otras palabras, cuando firma por el correo certificado), usted debe peticionar una revisión con la corte de distrito.
Se requiere que pague parte de sus impuestos, usualmente la cantidad de impuestos que no están bajo disputa, antes de la fecha de morosidad. Usted puede pedirle a la corte que le excusen de tener que pagar sus impuestos de antemano. Tiene que registrar un juramento sobre su falta de habilidad para pagar, los impuestos en disputa y argumentar que el pagar los impuestos de antemano le limitan su derecho a ir a corte para su protesta. La corte hará una audiencia para decidir los términos o condiciones de su pago. Si solicita arbitraje obligatorio, la cantidad de impuestos que no están en disputa deben pagarse antes de la fecha de morosidad.
En la corte de distrito puede solicitar que su apelación se resuelva por medio de arbitraje, por un jurado o por un juez.
Como una alternativa para presentar una apelación ante la corte estatal de distrito, un dueño de propiedad tiene derecho a apelar por medio de arbitraje obligatorio una orden de la junta de revisión de valoración/tasación para determinar una protesta concerniente a: 1) el valor tasado o de mercado, como sea pertinente, de los bienes inmuebles como se determina por la orden de la junta de valoración/tasación de $1 millón o menos; y 2) solamente la determinación del valor tasado o de mercado de la propiedad.
Para solicitar arbitraje obligatorio, debe llenar el formulario para solicitar arbitraje obligatorio preparado por la Contraloría y presentar el formulario junto con un depósito de $500 dólares, ya sea con un giro postal o cheque de caja, en el distrito de valoración donde se emitió la orden. El giro postal o el cheque de caja debe ser pagadero a la Contraloría de Cuentas Públicas. El distrito de valoración enviará su formulario y su depósito a la Contraloría. Después de recibir la solicitud, la Contraloría le enviará a usted una dirección en la Web donde se mantiene el registro de árbitros arbitradores. En dicha página Web, usted y el distrito de valoración pueden seleccionar un árbitro estando mutuamente de acuerdo. Si usted y el distrito de valoración no pueden llegar a un acuerdo para escoger un árbitro, la Contraloría hará la elección.
El árbitro nombrado hará lo necesario para llevar a cabo el proceso de arbitración. Después de considerar la evidencia de ambas partes, el árbitro emitirá una decisión concerniente al valor de la propiedad. Si la decisión del árbitro es más cercana a su valor, el distrito de valoración pagará el honorario del árbitro y la Contraloría le reembolsará su depósito menos el 10% que la ley requiere que la Contraloría retenga. Si la decisión del árbitro se acerca más al valor del distrito de valoración o es igual a la mitad de la diferencia entre su valor y el valor del distrito de valoración, entonces el honorario del árbitro se pagará con su depósito. Después de pagarle al árbitro, si el honorario es menos de $450, el resto se le reembolsará a usted.