Valoración/tasación de propiedades
El distrito de valoración/tasación establece el valor de las propiedades en el condado. Antes de poder comenzar con la valoración/tasación, el distrito de valoración/tasación hace una lista de las propiedades sujetas a los impuestos. La lista para cada propiedad contiene la descripción de la propiedad y el nombre y la dirección de cada dueño.
Su propiedad puede ser valuada/tasada por más de un distrito de valoración/tasación, lo cual ocurre cuando una unidad impositiva cruza líneas del condado. La ley estatal requiere que los tasadores principales de estos distritos intercambien información sobre los dueños, la descripción y otros datos pertinentes. Si los tasadores principales no llegan a un acuerdo sobre el valor tasado de su propiedad, utilizaran el menor valor tasado de ese año fiscal. Usted debe presentar su solicitud de exención y cambios de propiedad en cada oficina del distrito de valoración/tasación. Cada año, los tasadores principales publicarán enviarán una notificación sobre este proceso.
Las valoraciones/tasaciones de residencia para los dueños de hogar que calificaron ese hogar para las exenciones en el año anterior y año vigente, no podrán aumentar más del 10 por ciento por año desde la última valoración/tasación de esa casa como el hogar calificado del dueño de hogar.
La Sección 23.23(a) del Código de Impuestos sobre la Propiedad establece el límite del valor de los impuestos a las residencias individuales. El valor de la tasación de una residencia individual hecho para un año no puede ser mayor que: (1) el valor de la propiedad en el mercado; o (2) la suma de: (A) el 10 por ciento del valor de la tasación de la propiedad en el último año en el cual esta propiedad fue valorada/tasada multiplicado por el número de años transcurridos desde la última tasación; (B) el valor de la tasación del año anterior en el cual dicha propiedad fue valorada/tasada; y (C) el valor que tienen en el mercado todas las mejoras realizadas en la propiedad.
La limitación de la valoración/tasación se aplica al año siguiente en que el propietario califica para la exención del hogar.
¿Cómo se valora/tasa su propiedad?
El distrito de valoración/tasación tiene que repetir el proceso de valoración/tasación para propiedad en el condado por lo menos una vez cada tres años.
Para ahorrar tiempo y dinero, el distrito de valoración/tasación usa lo que se llama valoración/tasación en masa (mass appraisal) para valorar/tasar grandes números de propiedades. Para una valoración/tasación en masa, el distrito de valoración reúne primeramente las descripciones de cada propiedad en el distrito que está sujeta a impuestos. Luego clasifica estas propiedades de acuerdo a una variedad de factores como el tamaño, uso y tipo de construcción. Usando datos de ventas recientes de propiedad, el distrito valora/tasa el valor de propiedades típicas en cada clase. Tomando en cuenta las diferencias tales como la edad o localización, el distrito valora/tasa todas las propiedades de la misma clase.
El distrito de valoración/tasación utiliza tres métodos comunes de valoración/tasación para establecer el valor de la propiedad: el valor del mercado, los ingresos y el costo.
El valor del mercado es el que se usa con mayor frecuencia y se pregunta, “¿Por cuánto se están vendiendo las propiedades parecidas a esta propiedad?.” El valor de su casa es un estimado del precio por el cual se vendería su casa el 1ero de enero. El distrito de valoración/tasación compara su casa con casas similares que se han vendido recientemente y así determina el valor de su casa.
El distrito usa otros métodos para valorar/tasar los tipos de propiedades que no se venden muy a menudo, tales como las compañías de utilidades y los arrendamientos de petróleo. El método de ingresos pregunta, “¿Qué pagaría un inversionista en anticipación de ingresos futuros de esta propiedad?” El método de costos pregunta, “¿Cuánto costaría reemplazar la propiedad con una de igual utilidad?”
¿Qué pasa si aumenta el valor de su propiedad?
Un aviso de valoración/tasación (notice of appraised value) le informa si el distrito piensa aumentar el valor de su propiedad.
Los jefes de valoración/tasación envían dos tipos de avisos sobre la valoración/tasación de propiedades. Un aviso extenso contiene una descripción de su propiedad, su valor, sus exenciones y un estimado de los impuestos que podrán deberse. Este aviso se envía:
- si el valor de su propiedad es más alto de lo que era el año anterior (la junta del distrito de valoración/tasación puede decidir si el distrito enviará avisos solamente si el valor de una propiedad ha aumentado por más de $1,000);
- si el valor de su propiedad es más alto que el valor que usted dio en una declaración de propiedad (vea la próxima sección); ó
- si su propiedad no se encontraba en el registro de la junta de valoración/tasación el año anterior.
Si las condiciones para el aviso anterior no aplican, el jefe de valoración/tasación le enviará un formulario corto, sin el estimado de sus impuestos, cuando su propiedad se vuelva a valorar/tasar, si cambió de dueños o si usted o su agente lo pidieron.
El jefe de valoración/tasación tiene que enviarle un aviso de valoración para el 15 de mayo o tan pronto como sea posible después de esa fecha. Si usted no está de acuerdo con la valoración/tasación, tiene por lo menos hasta el 31 de mayo ó 30 días desde la fecha de envío del aviso por correo para registrar una queja con la junta de revisión de valoración/tasación.
El aviso proveerá instrucciones sobre cómo puede quejarse ante la junta de revisión de valoración/tasación si no está de acuerdo con las acciones del distrito. El aviso incluirá instrucciones sobre cómo y cuando registrar una queja e incluirá un formulario para protestas
¿Qué es una declaración de propiedad?
La declaración de propiedad (rendition) es un formulario que usted puede usar para informarle al distrito de valoración/tasación cuales son sus propiedades que deben pagar impuestos de las cuales usted era dueño el 1ero de enero. Puede declarar su propiedad real y personal. Esta declaración identifica, describe, y da la localización de su propiedad sujeta a impuestos. En este formulario usted también puede agregar una opinión sobre el valor de esa propiedad, pero no es requerido.
Los dueños de negocios tienen que declarar su propiedad personal. Otros dueños de propiedad pueden someter una declaración de propiedad, si quieren hacerlo.
Las personas presentando declaraciones que no son dueños de la propiedad, empleados del dueño o una entidad afiliada al dueño, deben presentar una declaración notariada.
Si el valor total de su propiedad personal sujeta a impuestos es menos de $500 en cualquier unidad que cobra impuestos, entonces la propiedad esta exenta en esa unidad de impuestos.
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Ventajas: Si usted presenta una declaración de propiedad, está en mejor posición para ejercer sus derechos como contribuyente de impuestos.
- Su dirección postal correcta está en el registro, así que las unidades que cobran impuestos enviarán sus cuentas de impuestos a la dirección correcta.
- Su opinión sobre el valor de esa propiedad está en el registro con el distrito de valoración/ tasación. El jefe de valoración/tasación tiene que enviarle un aviso del valor valorado/tasado si el valorador/tasador aumenta el valor sobre su propiedad más alto que el valor que usted rindió en su declaración de propiedad.
- Plazo: Registre su declaración de propiedad con el distrito de valoración/ tasación después del 1ero de enero pero no más tarde que el 15 de abril. Usted puede solicitar, por escrito, para una extensión hasta el 15 de mayo. El jefe de valoración/tasación puede extender su plazo otros 15 días antes del 15 de mayo si usted puede mostrar una razón justificada para la extensión.
- Requisitos: Si usted es dueño de bienes personales tangibles (tangible personal property) que se utilizan para producir ingresos, anualmente usted tiene que declarar esta propiedad en un formulario de declaración de propiedad. Las empresas, por ejemplo, deben informar sobre sus inventarios, equipo y maquinaria. La ley estatal contiene penalidades firmes para declaraciones morosas o fraudulentas. Revise con su distrito de valoración/tasación para obtener los formularios para realizar las declaraciones o para obtener más información.
Si su propiedad es valorada/tasada por más de un distrito de valoración, usted tiene que entregar una declaración de propiedad a la oficina de cada distrito. Esto puede ocurrir cuando su propiedad está localizada en una unidad que cobra impuestos que también está en otro condado vecino. Si tiene preguntas, comuníquese con el distrito de valoración/tasación de su condado.
Las declaraciones de propiedad y cualquier información sobre ingresos o gastos que usted registre sobre su propiedad con el distrito de valoración/tasación se mantiene confidencial.