Ahorros sobre impuestos en terrenos agrícolas
La valoración/tasación como terreno agrícola disminuye el valor imponible del terreno. Se valora el terreno en base a su capacidad para producir cultivos, ganado, vida silvestre calificada o madera, en lugar de su valor en el mercado de bienes y raíces. Este método usualmente reduce su cuenta de impuestos sobre la propiedad.
¿Qué terreno califica?
Los contribuyentes de impuestos pueden calificar para una valoración/tasación agrícola bajo dos leyes distintas. La ley más nueva se llama “open-space valuation” o “1-d-1 appraisal” (nombrado por el Artículo 8, Sección 1-d-1 de la Constitución del Estado de Texas). Casi todo terreno que recibe una valoración/tasación está cubierta por esta ley. Los detalles de la ley más antigua—conocida como “1-d” o “uso agrícola”—están disponibles en su distrito de valoración/tasación. Muy pocos dueños de propiedad solicitan el “1-d” ya que tienen que demonstrar que por menos el 50 por ciento de su ingreso viene del cultivo y del ganado.
Para una valoración/tasación “1-d-1”, su terreno debe cumplir con lo siguiente:
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El terreno debe estar dedicado principalmente a la agricultura.
El uso agrícola incluye la producción de cosechas, cría de ganado, avicultura, piscicultura o plantío de pastos para impedir la erosión. También puede dejar la tierra sin sembrar, ya sea para participar en un programa del gobierno o para la rotación normal de cosechas o de ganado. También se acepta la cría de ciertos animales exóticos para producir alimentos u otros artículos de valor como el corte de madera para cercas u otras estructuras en un terreno adyacente. La utilización del terreno para fauna silvestre también es un uso agrícola. Este terreno anteriormente estaba calificado como terreno de espacio abierto y se usa activamente para la administración de la fauna silvestre. El terreno usado para la administración de la fauna silvestre tiene que usarse en por lo menos tres de siete maneras específicas para propagar la crianza de una especie de animales no domésticos para el uso humano. Consulte la Guía para la calificación de un terreno agrícola usado para el manejo de vida silvestre, disponible en su distrito de valoración/tasación o en la oficina de la Contraloría de Texas.
- Los bosques madereros tienen que usarse con la intención de producir ingresos y tienen que dedicarse principalmente a la producción de madera.
- Los terrenos agrícolas y madereros tienen que dedicarse a la producción en un nivel de intensidad que es común al área local.
- El terreno tiene que haberse dedicado a la producción agrícola y/o maderera durante por lo menos cinco de los últimos siete años. Sin embargo, terrenos dentro de municipios tienen que haberse dedicado durante los cinco años anteriores, a menos que no recibieran servicios del municipio igual a otras propiedades dentro de la ciudad.
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Si su terreno calificó para valoración/tasación agrícola y usted suspende la producción agrícola y convierte el terreno a uso no-agrícola, tendrá que pagar impuestos retroactivos por cada uno de los cinco años anteriores que hayan estado valorados/tasados más bajos.
El pago será por la diferencia entre lavaloración agrícola y los impuestos que hubiese pagado sobre su valor de mercado más alto. Además, se le añaden intereses de un 7 por ciento para cada año desde la fecha en la cual se debieron haber pagado los impuestos.
El jefe de valoración/tasación determinará si el terreno ha cambiado a usos no-agrícolas, y le enviará un aviso del cambio. Si usted no está de acuerdo, puede registrar su protesta con la junta de revisión de valoración/tasación. Debe presentar su protesta dentro de los 30 días en que la notificación le fue enviada por correo.
Si no protesta, o si la junta de revisión de valoración/tasación decide en su contra, usted debe el impuesto retroactivo. El dueño que cambia el uso de terreno es el que recibe la cuenta de los impuestos retroactivos.
Cómo solicitar una valoración/tasación agrícola
- Consiga un formulario de solicitud de la oficina local de su distrito de valoración/tasación.
- Devuelva la solicitud a la oficina del distrito de valoración/tasación después del 1ero de enero y a no más tardar del 30 de abril. Recuerde que el hacer declaraciones falsas en su solicitud es una ofensa criminal.
- Si su propiedad es valorada/tasada por más de un distrito de valoración/tasación, usted tiene que registrar una solicitud en ambas oficinas de los distritos de valoración/tasación. Si no lo hace, podría terminar pagando impuestos sobre el valor completo del mercado a una o más de las unidades que cobran impuestos. Esto ocurre si su propiedad se encuentra dentro de una entidad que cobra impuestos que también se encuentra en un condado vecino. Comuníquese con el distrito de valoración/tasación si no está seguro.
- Si necesita más tiempo para completar su solicitud, someta una petición por escrito al jefe de valoración/tasación antes de la fecha límite del 30 de abril. El jefe de valoración/tasación puede otorgar hasta 60 días adicionales si usted tiene una buena razón por la cual necesita más tiempo.
- Si usted falla en entregar la solicitud para el 30 de abril, puede registrar una solicitud en cualquier momento antes de que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros de valoración (casi siempre para el 20 de julio). En este caso, sin embargo, se le cargará una multa por solicitar tarde. La multa de 10 por ciento de los ahorros de los impuestos que obtuvo por conseguir que su terreno se valorara/tasara como terreno agrícola. Una vez que la junta de revisión de valoraciones/tasaciones apruebe los registros, usted no puede solicitar una valoración agrícola para ese año.
- Si el jefe de valoración/tasación le pide más información, usted tendrá por lo menos 30 días para contestar. Usted puede pedir más tiempo, pero necesita tener una buena razón. Si no responde, el jefe de valoración/tasación tiene que denegar su solicitud.
- Si el jefe de valoración le niega o modifica su solicitud de exenciones, él tiene que avisarle por escrito en un plazo de cinco días. Esta notificación tiene que explicarle cómo puede protestar una decisión ante la junta de revisión de valoración/tasación.
- Cuando usted haya recibido una valoración/ tasación agrícola, no necesita solicitarla en los años siguientes a menos que cambie su condición. Sin embargo, el jefe de valoración/tasación puede requerir una nueva solicitud para verificar que usted todavía cumple con las calificaciones. Si recibe una notificación para solicitar nuevamente, asegúrese de hacerlo. Si no lo hace, pierde su elegibilidad. Si usted se convierte en dueño de terreno que ya está calificado, debe solicitar nuevamente bajo su nombre para el 30 de abril. Si no lo hace, pierde su elegibilidad. Tiene que enviar notificación por escrito al distrito sobre cambios en la elegibilidad de su terreno para el 30 de abril. Si no lo hace, recibirá una multa.