Los Derechos, Remedios Legales

Como puede apelar (protestar)
El apelar (protestar) ante la junta de revisión de valoración/tasación es el derecho más importante que usted tiene como contribuyente. Usted puede protestar si no está de acuerdo con cualquier acción que el distrito haya tomado sobre su propiedad. Usted puede discutir sus preocupaciones sobre el valor de su propiedad, sus exenciones y valoraciones/tasaciones especiales en una sesión informal con un panel de ciudadanos como usted.
La mayoría de los distritos de valoración/tasación informalmente revisan su protesta con usted para tratar de resolver problemas. Comuníquese con su distrito para más detalles.
Si usted arrienda su propiedad y tiene que pagar los impuestos debidos por el dueño (estipulado en el contrato de arriendo), entonces usted puede apelar el valor de la propiedad ante la junta de revisión de valoración/tasación. Usted solamente puede apelar el valor propuesto de la propiedad si el dueño no lo hace. Este derecho de apelación incluye el arriendo de terreno, edificios o propiedad personal. El distrito de valoración/tasación le enviará un aviso de del valor de valoración/tasación al dueño de la propiedad, a quien se le requiere que le envíe una copia a usted. Si usted apela, la junta de revisión de valoración/tasación le enviará cualquier aviso a usted.
Las leyes estatales prohíben que el Contralor aconseje al contribuyente, distrito de valoración o junta de revisión sobre una protesta. Las leyes estatales también prohíben el Contralor intervenga en una protesta.
¿Qué es una junta de revisión de valoración/tasación?
Una junta de revisión de valoración/tasación es un grupo de ciudadanos autorizados para resolver disputas entre contribuyentes de impuestos y el distrito de valoración/tasación.
Los directores del consejo del distrito nombran a los miembros de la junta de revisión de tasaciones. Para servir en esta junta, una persona debe haber sido residente del distrito por lo menos dos años. Los directores vigentes y los empleados de la oficina de valoración/tasación del distrito, de las unidades de valoración/tasación y de la oficina de Contralor de Cuentas Públicas no pueden servir en la Junta de Revisión. En condados más extensos (con una población mayor que 100.000 personas), los directores anteriores, funcionarios y empleados del distrito de valoración/tasación no pueden formar parte de la Junta de Revisión. También se deben respetar otras restricciones especificadas en el Código de Valoración/Tasación. Los miembros que componen la Junta de Revisión tambi’en deben cumplir con las leyes que reglamentan los conflictos de intereses.
La junta de revisión de valoración/tasación determina las protestas de los contribuyentes de impuestos y los retos de las unidades de impuestos. En las protestas de los contribuyentes de impuestos, escucha al contribuyente y al jefe de valoración/tasación. La junta de revisión de valoración/tasación determina si el jefe de valoración/tasación ha otorgado o denegado las exenciones y las valoraciones/tasaciones agrícolas apropiadamente. Las decisiones de la junta de revisión de valoración/tasación son vigentes solamente durante el año bajo disputa. La junta de revisión de valoración/tasación comienza alrededor del 15 de mayo y termina para el 20 de julio.
Las reuniones de la junta de revisión de valoración/tasación están abiertas al público. Las notificaciones de la fecha, hora y lugar de cada reunión tienen que ser publicadas por lo menos 72 horas antes en la oficina del distrito de valoración/tasación y en la oficina del administrador del distrito (county clerk). Los procedimientos de la junta de revisión de valoración/tasación tienen que publicarse en un lugar visible en la sala donde se hacen las vistas. Para ahorrar dinero, la junta de revisión de valoración/tasación casi siempre se reúne en las oficinas de valoración/tasación. Casi nunca tiene sus propios empleados administrativos ni su oficinas propias. El jefe de valoración/tasación tiene que publicar anualmente el derecho y los métodos para protestar ante la junta de revisión de valoración/tasación en una manera diseñada para avisarle a todos los residentes del distrito. Por reglamento, la junta de revisión de valoración/tasación hará las vistas por la noche o los sábados o domingos.
¿Debe protestar?
La junta de revisión de valoración/tasación tiene que basar sus decisiones sobre evidencia. Ésta escucha evidencia de ambos lados — del contribuyente de impuestos y del jefe de valoración/ tasación.
La siguiente es una lista de asuntos de protesta que la junta de revisión de valoración/tasación puede considerar y sugerencias sobre evidencia que quizás usted quiera recolectar.

¿Está demasiado alta la propuesta valoración/tasación de su propiedad?
Pídale a uno de los valoradores/tasadores del distrito que le explique la valoración/tasación. Asegúrese preguntar si la descripción de la propiedad está correcta. ¿Las medidas de su caso o negocio están correctas? Busque copias de la heliografía/proyecto, copias de los registros de propiedad, fotografías, una agrimensura o sus propias medidas.
¿Existe algún defecto no visible, como un cimiento partido o plomería averiada? Consiga fotografías, declaraciones de la compañía de construcción o valoraciones/tasaciones independientes.
Pídale al distrito de valoración/tasación que le den copias de registros de valoración/tasación para propiedades similares en su área. ¿Existe una gran diferencia en el valor? Esta comparación puede demostrar que su propiedad no fue tratada con igualdad.
Recopile evidencia sobre ventas recientes de propiedades parecidas a la suya de sus vecinos o de profesionales de bienes raíces. Pídale al distrito de valoración/tasación que le proporcione las ventas que utilizó.
Considere usar una valoración/tasación independiente hecha por un tasador de bienes raíces. Los registros de seguros también pueden ser útiles.
Si usted decide usar información sobre ventas para apoyar su protesta, usted debe:

Obtener documentos o declaraciones juradas de parte de la persona que está proporcionando la información sobre ventas.

Usar las ventas de propiedades parecidas a las suyas en tamaño, edad, localidad y tipo de construcción.

Usar ventas recientes. Las ventas que ocurrieron cerca del 1ero de enero son las mejores.

Considerar los costos de preparar una protesta contra sus ahorros en impuestos. El preparar una protesta puede no valer la pena en cuanto a tiempo y costo si solamente resulta en un pequeño ahorro en sus impuestos.

Si usted protesta el valor agrícola de su granja o rancho, averigüe cómo fue que el distrito de valoración/tasación calculo so valor. Compare su información con la de los expertos locales sobre la agricultura, tales como el agente de extensión agrícola del condado, el Agricultural Stabilization and Conservation Service (Servicio de Estabilización y Conservación Agrícola), el Soil Conservation Service (Servicio de Conservación de la Tierra), el Texas Crop and Livestock Reporting Service (Servicio de Informes sobre Cosechas y Ganadería de Texas), el U.S. Department of Agriculture (Departamento Federal de Agricultura) o el departamento de agricultura de alguna universidad cercana. El manual del Contralor Manual for the Appraisal of Agricultural Land (Manual para la valoración/tasación del terreno agrícola) puede ser útil.
¿Se valora/tasa su propiedad en forma desigual con respecto al valor de otras propiedades en el distrito de valoración/tasación?
Averigüe si el valor de su propiedad está más cerca al valor del mercado que otras propiedades parecidas. Por ejemplo, su propiedad puede estar valorada/tasa en 100 por ciento de su valor del mercado, mientras que las propiedades de sus vecinos pueden estar valoradas/tasadas a 90 por ciento del valor del mercado. Una protesta basada en el nivel de la valoración/tasación puede requerir más evidencia. Para más información sobre como apelar una valoración/tasación desigual, véase el manual del Contralor Appraisal Review Board Manual (Manual de la Junta de Revisión de Valoración/Tasación) o llame al teléfono de impuestos sobre la propiedad del Contralor al 1-800-252-9121.
¿Le negó el jefe de valoración/tasación una exención?
Primero averigüe porqué el jefe de valoración/tasación le negó su exención. Si el jefe de valoración/tasación le negó su exención por hogar de residencia, busque evidencia de que usted era el dueño de la propiedad para el 1ero de enero y que usó su hogar como su residencia principal para esa fecha.
Si el jefe de valoración/tasación le negó una exención por hogar de residencia por parte de su terreno alrededor de su casa, muestre cuánto terreno se usa como patio.
Si el jefe de valoración/tasación le negó una exención por ser mayor de 65 años, por estar incapacitado o por ser veterano incapacitado, lea sobre estas exenciones en las páginas anteriores.
¿Le negó el jefe de valoración/tasación una valoración agrícola a su granja o rancho?
Averigüe porqué el jefe de valoración/tasación le negó su exención. Las leyes de valoración/tasación agrícola tienen requisitos específicos para quien es dueño y el uso de la propiedad. Pruebe que su propiedad califica como se bosqueja anteriormente.
Recopile sus registros de propiedad y sus registros de administración de la propiedad u obtenga información de las agencias locales que proporcionan servicios a granjeros y rancheros.
¿El jefe de valoración/tasación erróneamente determinó que su terreno dejó de ser usado para la agricultura?
¿Todavía se lleva a cabo actividad agrícola en su terreno? Si usted solamente sacó parte del terreno del uso agrícola, usted tiene que enseñar que partes aun califican. Si usted está permitiendo que el terreno quede baldío para descansar, muestre que el tiempo que ha estado fuera de uso agrícola no ha sido excesivo.
¿Está registrada su propiedad a nombre del dueño equivocado?
Proporcione los registros de propiedad o transferencias que muestran quien es dueño de la propiedad.
Si usted adquirió la propiedad después del 1ero de enero, usted puede protestar el valor de la propiedad hasta que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros. La ley reconoce el interés del nuevo dueño sobre los impuestos de la propiedad.
¿Le están cobrando impuestos sobre su propiedad las entidades incorrectas?
Una equivocación de este tipo muchas veces es un simple error administrativo. Por ejemplo, los registros de valoración/tasación muestran que su propiedad esta localizada en un distrito escolar cuando en realidad está localizada en otro distrito escolar.
¿Se ha incluido su propiedad incorrectamente en el registro de valoraciones/tasaciones?
Algunos tipos de propiedad personal sujeta a impuestos se mueven de lugar a lugar con bastante regularidad. La propiedad se somete a impuestos en solamente una localidad en Texas. Usted puede protestar la inclusión de su propiedad en los registros de valoración/tasación si se le debe cobrar impuestos en otra localidad en Texas.
¿El jefe de valoración/tasación o la junta de revisión de valoración/tasación no le envió un aviso como lo exige la ley?
Usted tiene el derecho a protestar si el jefe de valoración/tasación o la junta de revisión de valoración/tasación no le avisó como está requerido. Pero al menos que usted esté en desacuerdo con su valoración/tasación, no vale la pena en protestar la falta de aviso. Asegúrese que el distrito de valoración/tasación tiene su dirección y nombre correctos.
Usted no puede protestar la falta de aviso si los impuestos sobre su propiedad están delincuentes. Antes de la fecha de delincuencia usted tiene que pagar una cantidad parcial de los impuestos — casi siempre la cantidad de impuestos que no están siendo disputados.
Se asume que un aviso ha sido recibido si se envía por correo de primera clase con un nombre y dirección correctos. Si usted no recibe un aviso correctamente enviado, esto no le da el derecho de tener una audiencia tardía. En algunos casos, los avisos se envían por correo certificado.

Como registrar una protesta

Registre una protesta por escrito. El distrito de valoración/tasación tiene disponibles formularios para registrar protestas, pero no se necesita un formulario oficial. Un aviso de protesta (notice of protest) es suficiente si indica el nombre del dueño, la propiedad que esta bajo disputa y que indica que usted está no está satisfecho con una decisión tomada por el distrito de valoración/tasación.

Registre su aviso de protesta para el 31 de mayo o a no más tardar de 30 días después de haber recibido su aviso de valoración que le enviaron de la oficina del distrito, la fecha usada es la más tardía de las dos.
Si el jefe de valoración/tasación le envía un aviso de que su terreno agrícola ya no se está usando para fines de agricultura, usted tiene que registrar su protesta dentro de 30 días de la fecha en la cual el jefe de valoración/tasación le envió su aviso.
Si la junta de revisión de valoración/tasación ordenó un cambio en el registro de su propiedad, usted tiene que registrar su aviso de protesta dentro de 30 días de la fecha en la cual la junta de revisión de valoración/tasación le envió su aviso del cambio.
Si usted registra un aviso de protesta antes de que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros de valoración/tasación, usted tiene derecho a una audiencia si la junta de revisión de valoración/tasación decide que usted tuvo buena razón para no cumplir con la fecha clave.
Si usted no registra un aviso de protesta antes de que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros de valoración/tasación, usted pierde el derecho a protestar. Usted también puede perder el derecho a un juicio en corte sobre el valor de su propiedad sujeto a impuestos.
Si su protesta está tardía porque el jefe de valoración/tasación o la junta de revisión de valoración/tasación no le envió un aviso de su valor valorado/tasado o negándole una exención o valoración/tasación agrícola, usted puede registrar su protesta en cualquier momento antes de que los impuestos estén delincuentes. Usted tiene que pagar parte de los impuestos actuales antes de la fecha de delincuencia para tener derecho a este tipo de audiencia.
En algunos casos, usted puede registrarse con la junta de revisión de valoración/tasación para corregir un error aun después de estas fechas límites. Comuníquese con su distrito de valoración/tasación o con la oficina del Contralor si tiene preguntas sobre errores administrativos, errores sustanciales de valor, impuestos dobles u otras áreas.

¿Hay alguna otra acción de parte del distrito de valoración/tasación o de la junta de revisión de valoración/tasación que le afecte a usted?
Usted tiene el derecho de protestar cualquier acción de parte de un distrito de valoración/tasación que le afecte a usted o a su propiedad. Por ejemplo, el jefe de valoración/tasación puede decir que su propiedad no fue sujeta a impuestos el año anterior y usted está en desacuerdo. Usted solamente puede protestar acciones que afecten a su propiedad.
¿Cómo debe protestar?
La junta de revisión de valoración/tasación le notificará de la fecha, la hora y el lugar de la audiencia que hayan fijado para que presente su protesta por lo menos 15 días antes de la fecha. Trate de discutir el asunto de su protesta con la oficina de valoración/tasación por adelantado. Es posible que usted llegue a solución satisfactoria sin tener que aparecer ante la junta de revisión de valoración/tasación.
Por lo menos 14 días antes de la audiencia de su protesta, el distrito de valoración/tasación le enviará:

una copia de este panfleto;

una copia de los procedimientos de la junta de revisión de valoración/tasación; y una declaración de que usted tiene el derecho de inspeccionar y obtener copia de los datos, programas, las fórmulas y cualquier otra información que el jefe de valoración/tasación piensa presentar en su audiencia.

El distrito de valoración/tasación puede cobrarle por copias de los materiales que usted pida. Sin embargo, este cargo no puede ser más de $15 por una propiedad residencial o $25 por una propiedad no residencial.

El distrito de valoración/tasación puede cobrarle por copias de los materiales que usted pida. Sin embargo, este cargo no puede ser más de $15 por una propiedad residencial o $25 por una propiedad no residencial.
Cuando usted presente su protesta frente a la junta de revisión de valoración/tasación, usted puede aparecer en persona, enviar a una persona para presentar su protesta o enviar una declaración juramentada por escrito con la evidencia para apoyar su protesta, o enviar a un representante autorizado. Véase la sección “Nombrando un agente”.
Comuníquese con el distrito de valoración/tasación o la oficina del Contralor para conseguir un formulario para la declaración juramentada (afidávit), pero no es necesario que use este formulario oficial. Si su carta contiene toda la información requerida, usted puede notariar esta carta y enviarla a la junta de revisión de valoración/tasación.
No se comunique con los miembros de la junta de revisión de valoración/tasación fuera de la audiencia.
Se les prohíbe a los miembros de la junta de revisión de valoración/tasación que se comuniquen con otra persona sobre una propiedad bajo protesta. Cada miembro de la junta de revisión de valoración/tasación tiene que firmar una declaración jurada diciendo que él o ella no ha discutido su caso. Un miembro de la junta de revisión de valoración/tasación que discutió su caso fuera de la audiencia tiene que removerse de su audiencia.
Esté a tiempo y preparado para su audiencia.
La junta de revisión de valoración/tasación puede adoptar una póliza para ponerle un límite de tiempo a las audiencias.
Limítese a los hechos de su presentación.
La junta de revisión de valoración/tasación no tiene control sobre las operaciones, el presupuesto, las tasas de impuestos para las unidades locales que cobran impuestos, inflación o la política local del distrito de valoración/tasación. El incluir estos temas en su presentación no le ayudarán.
Presente una protesta sencilla y bien organizada.
Haga sobresalir los hechos y los números claves. Escríbalos en orden lógica y déle copias a cada miembro de la junta de revisión de valoración/tasación. Es requisito que usted le de una copia de su evidencia al representante del distrito de valoración/tasación.
Reconozca que la junta de revisión de valoración/tasación actúa como juez independiente.
La junta de revisión de valoración/tasación escucha al contribuyente de impuestos y al jefe de valoración/tasación por igual antes de tomar una decisión. Este no es un caso del contribuyente contra la junta de revisión de valoración/tasación y el jefe de valoración/tasación. La junta de revisión de valoración/tasación le pedirá a usted que tome un juramento (por juramento o afirmación) antes de presentar su evidencia. Si usted rechaza tomar un juramento o afirmación, la junta de revisión de valoración/tasación tomará nota de este hecho y lo tomará en cuenta mientras que la junta de revisión de valoración/tasación considera la evidencia. La junta de revisión de valoración/tasación puede decidir ponerle un fin a la audiencia. Los funcionarios del distrito de valoración/tasación tienen que tomar un juramento.
El jefe de valoración/tasación tiene el peso de probar el valor de su propiedad por el peso de la evidencia presentada en la audiencia ante la junta de revisión de valoración/tasación. Si él o ella no pueden probarlo, la junta de revisión de valoración/tasación tiene que fallar a favor del contribuyente.
¿Qué debe hacer si se descubren errores después de la fecha límite para registrar la protesta?
La ley permite audiencias tardías ante la junta de revisión de valoración/tasación para corregir errores, incluyendo propiedad que ha sido valorada/tasa hasta un tercio más que su valor correcto. La junta de revisión de valoración/tasación tiene autoridad limitada después de aprobar los registros de la valoración/tasación original. Los dueños de propiedad tienen que registrar una solicitud por escrito y deben cumplir con ciertos requerimientos para que la junta de revisión de valoración/tasación le otorgue una audiencia tardía sobre una valoración aprobada.
Para el año actual y los cinco anteriores, la ARB puede corregir un error administrativo, una valoración múltiple o incluir una propiedad que no existe en los registros de valoración/tasación. Un “error administrativo” es un error en escribir, copiar, transcribir o registrar información, pero no es un error de juicio o en el proceso de llegar a una valoración. Un error administrativo no incluye errores de parte del propietario. “Valoración múltiple”, también llamada doble impuesto, significa que se cobran impuestos sobre la misma propiedad más de una vez en el mismo año. “Propiedad que no existe” es propiedad que no se encuentra en el lugar o en la forma descrita en los registros de valoración/tasación.
Para el año actual, la junta de revisión de valoración/ tasación puede otorgar permiso para una protesta tardía para corregir valoraciones/tasaciones de más de un tercio de la valoración/tasación correcta, para corregir valoraciones/ tasaciones cuando lo piden el propietario y el jefe de valoración/tasación y para escuchar a los dueños de propiedades que no recibieron sus avisos requeridos. Estos tipos de audiencias tardías requieren que los dueños de la propiedad registren una petición por escrito antes de la fecha de delincuencia del 1ero de febrero. Mientras espera la decisión de la junta de revisión de valoración/tasación sobre la audiencia, el propietario debe pagar algunos impuestos—normalmente los que no se disputan. Si el propietario obtiene una reducción en la valoración/tasación de su propiedad en una audiencia tardía ante la junta de revisión de valoración/ tasación, las entidades que cobran impuestos le rembolsarán la diferencia que ha pagado. En una audiencia para corregir valoraciones de más de un tercio de la valoración/tasación correcta, no puede existir una audiencia previa durante el mismo año. El dueño de la propiedad debe demonstrar que el valor aprobado es más de un tercio del valor correcto. Si el propietario demuestra que la valoración/tasación es incorrecta, pero por menos de un tercio, puede que la junta de revisión de valoración/tasación no reduzca la valoración/tasación. Para una audiencia de ambos partidos—el propietario y el distrito de valoración/tasación—la junta de revisión de valoración/ tasación debe aprobar un cambio cuando el propietario y el jefe de valoración/tasación hayan llegado a un acuerdo por escrito. Siguiendo las reglas adoptadas por la junta de revisión de valoración/tasación, el jefe de valoración/tasación puede cambiar el registro de valoración/tasación en cualquier momento para corregir cualquier falta después que no aumente la cantidad de impuestos debidos.
¿Puédo apelar ante la corte del distrito?
Una vez que la junta de revisión de valoración/tasación decida sobre su protesta, le enviará a usted su decisión por correo certificado. Si la decisión de la junta de revisión de valoración/tasación no le satisface, usted tiene el derecho de apelar ante la corte estatal de distrito en su condado.
Debe consultar con un abogado para ver si usted tiene un caso válido. Si piensa apelar, dentro de 45 días de la fecha en que recibió la resolución de la junta de revisión de valoración/tasación, usted tiene que peticionar una revisión con la corte de distrito.
También se le exige que pague parte de sus impuestos—usualmente la cantidad de impuestos que no están bajo disputa—antes de la fecha de delincuencia. Usted puede pedirle a la corte que le excusen de tener que pagar sus impuestos de antemano. Usted tiene que registrar un juramento sobre su “falta de habilidad para pagar” los impuestos en disputa y argumentar que el pagar los impuestos de antemano le restringen su derecho a ir a corte para su protesta. La corte hará una audiencia para decidir los términos o condiciones de su pago.
En la corte de distrito usted puede solicitar un arbitraje para resolver su apelación.