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Remedios Para Los Contribuyentes De Texas:
Cómo protestar el valor de su propiedad para los impuestos sobre la propiedad

Información básica

Los impuestos sobre la propiedad son impuestos locales. Sus funcionarios locales establecen un valor para su propiedad, imponen las tasas de impuestos y recaudan sus impuestos. Sin embargo, la ley estatal gobierna el proceso. Usted puede jugar un papel eficaz en el proceso si conoce sus derechos, si entiende los remedios disponibles para usted y si cumple con sus responsabilidades.

Los impuestos sobre la propiedad están basados en su valor monetario. Por ejemplo, el impuesto sobre la propiedad para un lote vacío valorado en $10,000 sería diez veces más que el impuesto para un lote valorado en $1,000.

Su derecho más importante como contribuyente es el derecho a protestar ante la junta de revisión de valoraciones/tasaciones. Usted puede protestar si no está de acuerdo con cualquiera de las acciones de la junta de revisión de valoraciones/tasaciones concernientes a su propiedad. Usted puede discutir sus objeciones sobre el valor de su propiedad, exenciones y tasaciones especiales en una audiencia con la junta de revisión de valoración/tasación, un panel imparcial de sus conciudadanos. La mayoría de los distritos de valoración/tasación revisarán informalmente su protesta con usted para tratar de resolver sus preocupaciones. Consulte con su distrito para más detalles.

Si renta propiedad y se le requiere por medio del contrato de renta que pague los impuestos sobre la propiedad del dueño, usted puede apelar el valor de la propiedad ante la junta de revisión de valoración/tasación. Sin embargo, puede hacer esta apelación solamente si el dueño de la propiedad no lo hace. Este derecho de apelación aplica a terrenos, edificios y propiedad personal rentada. El distrito de valoración enviará la notificación del valor tasado al dueño de la propiedad, a quien se le requiere que le envíe una copia a usted. Si usted apela, la junta de revisión de valoración/tasación le enviará cualquier notificación subsiguiente a usted.

La ley estatal prohíbe a la oficina de la Contraloría aconsejar al contribuyente, al distrito de valoración/tasación o a la junta de revisión de valoración/tasación sobre la protesta. La ley estatal también prohíbe a la Contraloría intervenir en una protesta.

¿Qué es una junta de revisión de valoración/tasación?

Una junta de revisión de valoración/tasación es un grupo de ciudadanos autorizados para resolver disputas entre contribuyentes de impuestos y el distrito de valoración/tasación. Los directores del consejo del distrito nombran a los miembros de la junta de revisión de tasaciones. Los miembros deben ser residentes del distrito por lo menos dos años para poder servir. Los funcionarios actuales y los empleados del distrito de valoración/tasación, de las unidades impositivas y de la oficina de la Contraloría de Texas no pueden servir en la junta de revisión. En los condados con poblaciones mayores de 100,000, los directores, funcionarios y empleados anteriores del distrito de revisión no pueden formar parte de la junta de revisión. También aplican otras restricciones específicas del Código Fiscal. Los miembros de la junta de revisión también deben cumplir con las leyes que reglamentan los conflictos de intereses.

La junta de revisión determina las protestas de los contribuyentes. La junta de revisión también decide los asuntos que una unidad impositiva pudiera cuestionar sobre las acciones del distrito de revisión. En las protestas de los contribuyentes, se escucha al contribuyente y al jefe de valoración. La junta de revisión determina si el distrito de revisión de valoración/tasación ha actuado apropiadamente. Las decisiones de la junta de revisión de valoración/tasación son vigentes solamente durante el año en cuestión. Las audiencias de la junta de revisión de valoración/tasación comienza alrededor del 15 de mayo. La junta de revisión de valoración/tasación debe terminar la mayoría de sus audiencias para el 20 de julio.

Las reuniones de la junta de revisión de valoraciones/tasaciones están abiertas al público. Las notificaciones de la fecha, hora y lugar de cada reunión tienen que ser publicadas por lo menos 72 horas antes en la oficina del distrito de valoración/tasación y en la oficina del administrador del distrito. El procedimiento de las audiencias de la junta de revisión de valoración/tasación debe publicarse en un lugar visible en la sala en que las audiencias se llevarán a cabo. La junta de revisión de valoraciones/tasaciones casi siempre se reúne en las oficinas de valoración/tasación; generalmente, no tienen sus propios empleados administrativos ni oficinas propias. El jefe de valoración debe publicar anualmente el derecho y los métodos para protestar ante la junta de revisión de valoración/tasación, en una manera diseñada para avisarle a todos los residentes del distrito. Por reglamento, la junta de revisión de valoración/tasación proveerá sesiones durante las tardes o los sábados y domingos.

¿Debe protestar?

La junta de revisión de valoración/tasación debe basar sus decisiones sobre evidencia. Ésta escucha la evidencia de ambas partes – del contribuyente y del jefe de valoración, y el jefe de valoración tiene la carga de la prueba en las audiencias de protesta. Los asuntos de protesta que la junta de revisión de valoración/tasación puede considerar incluyen:

  • ¿Está demasiado alta la propuesta de valoración/tasación de su propiedad?
    Pídale a uno de los valuadores/tasadores del distrito que le explique la valoración/tasación. Asegúrese de que la descripción de la propiedad esté correcta. ¿Las medidas para su casa, negocio o terreno están correctas? Junte los planos, los registros de propiedad, fotografías, informes del perito o sus propias medidas para apelar la decisión del valuador/tasador.

    ¿Existe algún defecto no presente en la encuesta del distrito, como un cimiento partido o tubería averiada? Consiga fotografías, declaraciones de la compañía de construcción o tasaciones independientes.

    Pídale al distrito de valoración/tasación que le den copias de registros de valoración/tasación para propiedades similares en su área. ¿Existe una gran diferencia en el valor? Esta comparación puede demostrar que su propiedad no fue tratada con igualdad.

    Recopile evidencia sobre ventas recientes de propiedades parecidas a la suya de sus vecinos o de profesionales de bienes raíces. Pídale al distrito de valoración/tasación que le proporcione las ventas que utilizó.

    Considere usar una valoración/tasación independiente hecha por un tasador de bienes raíces. Los registros de seguros también pueden ser útiles.

    Si decide usar información sobre ventas para apoyar su protesta, usted debe:
    • obtener documentos o declaraciones juradas de parte de la persona que está proporcionando la información sobre ventas;
    • usar las ventas de propiedades parecidas a las suyas en tamaño, edad, localidad y tipo de construcción;
    • usar ventas recientes. Las ventas que ocurrieron cerca del 1 de enero son las mejores; y
    • considerar los costos de preparar una protesta contra sus ahorros en impuestos. Preparar una propuesta puede no valer la pena en cuanto a tiempo y costo si solamente resulta en un pequeño ahorro en sus impuestos.

    Si protesta el valor agrícola de su granja o rancho, averigüe cómo fue que el distrito de valoración/tasación calculó su valor. Compare su información con la de los expertos locales sobre la agricultura, tales como el agente de extensión agrícola del condado, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, o el departamento de agricultura de una universidad cercana. La ley estatal requiere que usted haga la solicitud con tiempo para recibir la tasación especial en base a productividad.

  • ¿Se valora/tasa su propiedad en forma desigual con respecto al valor de otras propiedades en el distrito de valoración/tasación?
    Determine si el valor de su propiedad está más cerca al valor del mercado que otras propiedades parecidas. Por ejemplo, su propiedad puede estar valorada/tasada en 100 por ciento de su valor del mercado, mientras que las propiedades de sus vecinos pueden estar tasadas a 90 por ciento del valor del mercado. Una protesta basada en el nivel de la valoración/tasación requiere más evidencia en muestras y ajustes de valor.

  • ¿El jefe de valoración/tasación negó una exención?
    Primero averigüe porqué el jefe de valoración le negó su exención. Si el jefe de valoración le negó su exención de dueño de hogar, obtenga evidencia de que usted era el dueño de la propiedad en el 1 de enero y que usó su hogar como su residencia principal para esa fecha.

    Si el jefe de valoración le negó una exención de dueño de hogar por la parte de terreno alrededor de su casa, muestre cuánto terreno se usa como parte de su residencia.

    Si el jefe de valoración le negó la exención de 65 años de edad o más o por incapacidad, o la exención de veteranos incapacitados, consiga la evidencia para probar que usted califica para dichas exenciones.

  • ¿El jefe de valoración le negó una valoración agrícola para su granja o rancho?
    Averigüe porqué el jefe de valoración le negó su exención. Las leyes de valoración/tasación agrícola tienen requisitos específicos para el dueño y el uso de la propiedad. Compruebe que su propiedad califica. Recopile sus registros de propiedad y de administración u obtenga información de las agencias locales que brindan servicios a granjeros y rancheros.

  • ¿El jefe de valoración erróneamente determinó que su terreno dejó de ser usado para la agricultura?
    ¿Todavía se lleva a cabo actividad agrícola en su terreno? Si solamente utiliza parte del terreno para uso agrícola, usted tiene que enseñar cuales partes son las que califican. Si usted está dejando que el terreno quede baldío para descansar, muestre que el tiempo que ha estado fuera de uso agrícola no ha sido excesivo o que es parte de un proceso de rotación de cultivo o ganado para su condado.

  • ¿Está registrada su propiedad a nombre del dueño equivocado?
    Proporcione los registros de propiedad o transferencias que muestren quién es el dueño de la propiedad. Si adquirió la propiedad después del 1 de enero, puede protestar el valor de la propiedad hasta que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros. La ley reconoce tanto el interés del dueño anterior como del nuevo sobre los impuestos de la propiedad.

  • ¿Le están cobrando impuestos sobre la propiedad las entidades incorrectas?
    Una equivocación de este tipo muchas veces es un simple error administrativo. Por ejemplo, los registros de valoración/tasación muestran que su propiedad localizada en un distrito escolar cuando en realidad está en otro.

  • ¿Se ha incluido incorrectamente su propiedad en el registro de valoraciones/tasaciones?
    Algunos tipos de propiedad personal sujeta a impuestos se mueven de lugar a lugar con bastante regularidad. La propiedad se somete a impuestos en solamente una localidad en Texas. Usted puede protestar la inclusión de su propiedad en los registros de valoración/tasación si se le debe cobrar impuestos en otra localidad de Texas.

  • ¿El jefe de valoración o la junta de revisión de valoración/tasación no le envió la notificación que la ley requiere que ellos le envíen?
    Usted tiene el derecho de protestar si el jefe de valoración o la junta de revisión de valoración/tasación no le envían la notificación. Pero a menos que usted esté en desacuerdo con su valoración/tasación, no vale la pena protestar por la falta de aviso. Asegúrese que el distrito de valoración tenga su dirección y nombre correctos.

    Se asume que una notificación ha sido recibida si se envió por correo de primera clase con el nombre correcto y con el último domicilio conocido. (En algunos casos, las notificaciones se envían por correo certificado). Si usted refuta esta presunción con prueba de que no recibió la notificación, el distrito de valoración/tasación debe probarle a usted que le envió la notificación por correo. Usted tiene derecho a una audiencia para su propiedad por una notificación impropiamente enviada.

    Usted no puede protestar la falta de aviso si los impuestos sobre su propiedad están morosos. Antes de la fecha de morosidad, tiene que pagar una cantidad parcial de los impuestos – casi siempre la cantidad de impuestos que no están siendo disputados.

¿Cómo presentar una propuesta?

    Presente una propuesta por escrito. El distrito de valoración/tasación tiene formularios disponibles para registrar protestas, pero no se necesita un formulario oficial. Un aviso de protesta (notice of protest) es suficiente si indica el nombre del dueño, la propiedad que está bajo disputa y que indica que usted no está satisfecho con una decisión tomada por el distrito de valoración/tasación.

  1. Registre su aviso de protesta para el 31 de mayo o no más tarde de 30 días después de haber recibido el aviso de valoración que le enviaron por correo de la oficina del distrito, la que sea más tardía de las dos. Note que son 30 días después de que la notificación fue enviada, no de cuando se recibió. Si usted trabaja en el extranjero o se encuentra en servicio militar en el extranjero, tiene derecho a presentar la protesta tardía.

Si el jefe de valoración le envía un aviso que dice que su terreno agrícola ya no se está usando para fines agrícolas, tiene que registrar su protesta dentro de 30 días de la fecha en la cual el jefe de valoración le envió su aviso por correo. El jefe de valoración envía la notificación por correo certificado; la fecha cuando se envió aparece en la “tarjeta verde” que recibirá.

Si usted registra un aviso de protesta antes de que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros de valoración/tasación, tiene derecho a una audiencia si la junta de revisión de valoración/tasación decide que usted tuvo una buena razón para no cumplir con la fecha límite.

Si no registra un aviso de protesta antes de que la junta de revisión de valoración/tasación apruebe los registros de valoración, usted pierde el derecho a protestar. También puede perder el derecho a un juicio en la corte sobre el valor de su propiedad sujeto a impuestos.

Si su protesta está tardía porque el jefe de valoración o la junta de revisión de valoración/tasación no le envió un aviso de su valor tasado o la negación de una exención o tasación agrícola, puede registrar su protesta en cualquier momento antes de que los impuestos estén morosos. Tiene que pagar parte de los impuestos actuales antes de la fecha de morosidad para tener derecho a este tipo de audiencia.

En algunos casos, usted puede registrarse con la junta de revisión de valoración/tasación para corregir un error aún después de estas fechas límites. Comuníquese con su distrito de valoración o con la oficina de la Contraloría si tiene preguntas sobre errores administrativos, errores sustanciales de valor, impuestos dobles u otros errores posibles.

¿Cómo debe protestar?

La junta de revisión de valoración/tasación le notificará por lo menos 15 días antes de la fecha, la fecha, la hora y el lugar de la audiencia para que presente su protesta. Trate de discutir el asunto de su protesta con la oficina de valoración por adelantado. Es posible que usted llegue a una solución satisfactoria sin tener que aparecer ante la junta de revisión de valoración/tasación. Si presenta una buena causa, la junta de revisión de valoración/tasación puede posponer la audiencia. O, el jefe de valoración puede aceptar que se posponga. Usted debe presentarse a la audiencia (en persona, por medio de una declaración jurada, o con un agente que lo represente) o puede perder su derecho a una revisión judicial.

Por lo menos 14 días antes de la audiencia de su protesta, el distrito de valoración le enviará una copia de la publicación “Los derechos, remedios legales y las responsabilidades de los contribuyentes de impuestos”; una copia de los procedimientos de la junta de revisión de valoración/tasación; y una declaración afirmando que usted puede inspeccionar y obtener una copia de la información, horarios, fórmulas y cualquier otra información que el jefe de valoración piensa presentar en su audiencia. Si solicita esta información, el distrito de valoración/tasación puede cobrarle por copias de los materiales. El costo no puede ser más de $15 por una propiedad residencial o $25 por una propiedad no residencial.

Cuando presente su protesta ante la junta de revisión de valoración/tasación, puede aparecer en persona; enviar a alguien a quien usted autorice por escrito para que lo represente; o enviar una declaración jurada con evidencia para apoyar su protesta. Una declaración jurada es una declaración notariada con la evidencia para apoyar su caso. Contacte al distrito de valoración/tasación o a la oficina de la Contraloría para obtener el formulario de una declaración jurada, pero no es necesario que use este formulario oficial. Si su carta contiene toda la información requerida, puede notariarla y enviarla a la junta de revisión de valoración/tasación.

  • No contacte a los miembros de la junta de valoración/tasación fuera de la audiencia.
    Se les prohíbe a los miembros de la junta de valoración/tasación que se comuniquen con otra persona sobre una propiedad bajo protesta. Cada miembro de la junta de revisión tiene que firmar una declaración jurada diciendo que él o ella no ha discutido su caso con nadie. Un miembro de la junta de revisión que discutió su caso fuera de la audiencia tiene que removerse de la audiencia. Un miembro de la junta de revisión que comunica evidencia específica, argumentos, hechos o los méritos de una protesta con el jefe de valoración o con los empleados del distrito de tasación fuera de la audiencia comete una ofensa criminal (un delito menor clase C).

  • Llegué a tiempo y preparado para su audiencia.
    La junta de revisión de valoración/tasación puede poner límites de tiempo para las audiencias.

  • Limítese a presentar los hechos.
    La junta de revisión de valoración/tasación no tiene control sobre las operaciones, el presupuesto, las tasas de impuestos para las unidades locales que cobran impuestos, inflación o la política local; incluir estos temas en su presentación le harán perder tiempo y no le ayudarán en su caso.

  • Presente una protesta sencilla y bien organizada en base a evidencia clara.
    Haga sobresalir los hechos y los números claves. Escríbalos en orden lógico y déle copias a cada miembro de la junta de revisión de valoración/tasación. Es requisito que usted le de una copia de su evidencia al representante del distrito en o antes de la audiencia. Fotografías y otros documentos son útiles.

  • Reconozca que la junta de revisión de valoración/tasación actúa como juez independiente.
    La junta de revisión de valoración/tasación escucha al contribuyente y al jefe de valoración por igual antes de tomar una decisión. Este no es un caso del contribuyente contra la junta de revisión de valoración/tasación y el jefe de valoración. El personal del distrito de revisión de valoración/tasación jurará decir la verdad. La junta de revisión también le pedirá que jure decir la verdad antes de presentar su evidencia. Si se opone a realizar el juramento, la junta de revisión tomará nota de este hecho y lo tomará en cuenta mientras considera la evidencia. El jefe de valoración tiene el peso de probar el valor de su propiedad por el peso de la evidencia presentada en la audiencia ante la junta de revisión de valoración/tasación. Si el o ella no pueden probarlo, la junta de revisión de valoración/tasación tiene que fallar a favor del contribuyente.


¿Debe de apelar ante la corte del distrito o solicitar arbitraje?

Una vez que la junta de revisión de valoración/tasación decida sobre su protesta, le enviará a usted su decisión por correo certificado. Si no está satisfecho con la decisión de la junta de revisión, tiene el derecho de apelar dicha decisión ante la corte estatal de distrito en el condado donde se encuentra su propiedad. Usted debe de consultar con un abogado para determinar si tiene un caso válido. Dentro de 45 días de la fecha en que recibió la orden escrita (en otras palabras, cuando firma por el correo certificado), usted debe peticionar una revisión con la corte del distrito.

También se requiere que pague parte de sus impuestos – usualmente la cantidad de impuestos que no están bajo disputa – antes de la fecha de morosidad. Usted puede pedirle a la corte que le excusen de tener que pagar sus impuestos de antemano, para esto, usted debe presentar un juramento dando fe de su inhabilidad para pagar los impuestos en cuestión y argumentar que el pagar los impuestos de antemano le limitan su derecho de ir a la corte para su protesta. La corte tendrá una audiencia para decidir los términos o condiciones de su pago. En la corte del distrito, usted puede pedir que su apelación se resuelva por medio de arbitraje, por medio de un jurado o un juez.

Como una alternativa para presentar la apelación en la corte del distrito, un dueño de propiedad tiene derecho a apelar por medio de arbitraje obligatorio una orden del consejo de valoración/tasación determinando una protesta referente al valor tasado o de mercado de los bienes inmuebles si:

  1. el valor tasado o de mercado de la propiedad como se determina por la orden es de $1 millón o menos; y
  2. la apelación no involucra ningún asunto en disputa solo la determinación del valor tasado o de mercado de la propiedad.

Para solicitar arbitraje obligatorio, debe presentar una solicitud dentro de 45 días, igual como si fuera a presentar una demanda. Debe llenar el formulario para solicitar arbitraje obligatorio preparado por la Contraloría y presentarlo junto con un depósito de $500 en la forma de giro postal o cheque de caja ante el distrito de valoración en donde la orden de la junta de revisión de valoración/tasación se emitió. El giro postal o cheque de caja debe estar a nombre de Comptroller of Public Accounts. El distrito de valoración enviará su solicitud y depósito a la Contraloría. La Contraloría nombrará un arbitrador estando usted y el distrito de valoración de acuerdo en que esa persona lleve su caso, o nombrará un arbitrador al azar si no se llega a un awerdo. El arbitrador arreglará las cosas para llevar a cabo el arbitraje. Después de considerar la evidencia de ambas partes, el arbitrador presentará su decisión concerniente al valor de la propiedad. Si la decisión del arbitrador se acerca más al valor de usted, el distrito de valoración pagará los honorarios del arbitrador y la Contraloría le devolverá su depósito menos el 10 por ciento que la ley requiere que la Contraloría retenga. Si la decisión del arbitrador se acerca más al valor del distrito de valoración o es igual a la mitad de la diferencia entre su valor y el del distrito, entonces los honorarios del arbitrador se pagarán con su depósito.

Para obtener respuestas a las preguntas sobre el valor de su propiedad o el proceso de apelaciones en su condado, contacte:

Distrito de valoración del condado: ______________________________________
Correo electrónico/web (si tiene): ______________________________________
Dirección: ______________________________________
Ciudad/Estado/Código Postal: ______________________________________
Número de teléfono: ______________________________________

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